[책리뷰]부동산 재벌들

부동산 경매계의 인플루언서이신
고준석 교수님이 쓰신 신간입니다.
권리분석시 고민을 덜 할 수 있게
핵심이 잘 요약되어 있네요
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🕎부동산 경매의 매력
👉시장 규모만 보면 매력적인 투자처로 보이지
않으나 경쟁률이 낮다. 부동산 청약 통장 무용론이 대세인 요즘 참 매력적이다

[경쟁률]
아파트분양 35:1 (20년 수색13구)
아파트경매 6.24:1 (21년)
단독주택경매 3.39:1
다가구경매 3.89:1

🕎경매 수익을 위한 2전제
👉경매 물건에 대한 정확한 정보
대법원 사이트/ 신한옥션SA
법원인터넷등기소/토지e음
국토교통부 실거래가 공개시스템
👉미래가치 있는 물건
주택의 미래 가치는 같은 지역이라면
용적률이 결정, 1.2종일반주거지역보다
제3종일반주거지역 or 준주거지역 유리
신축, 증개축 통해 자본수익 올릴 수 있다
다가구.다세대주택은 신축 후 5년 안쪽

🕎권리분석보다 중요한 건
미래가치를 보는 안목
[👉사례1]
강원도 횡성 Y씨의 꿈은 은퇴후 고향에서 펜션 사업을 하는 것. 2002년 횡성 소재 땅이 경매로 나옴. 수중의 돈이 6천만원 밖에 없어 지켜봄. 7차 유찰되어 7,549만까지 떨어짐
(전, 293,700m2, 1차 감정가 3억6천만)

권리분석을 해보니 깨끗한 땅
유찰의 이유를 장부상으론 알 수 없어서 현장탐방을 해보니 물건의 지목은 전이지만 실제 가보니 자연석으로 가득찬 돌밭

풍광이 좋아 펜션 운영에 최적이었지만 돌 때문에 집을 지을 수도 농사를 지을 수도 없는 땅. 군청에 자연석을 반출할 수 있는지 문의하고 허락 받음. 돌은 조경업자 에게 5천만원에 판매, 5년 이후 펜션단지를 25억에 매도하라는 제의를 받음

[👉사례2]
인천 대학가의 허름한 여관을 낙찰받은 K씨
여관은 세 번 유찰되었다. 여관을 방 20개짜리 원룸으로 바꾸고 지하층엔 입주민만을 위한 체육시설과 편의시설을 넣어 주변 원룸과 차별화 했다.

현장탐방을 해보니 여관이 위치한 대학 주변은 오래된 구시가지로 주변 환경이 좋지 않아 원룸 수요에 비해 깨끗한 원룸이 없었다. 월세 50만으로 주변 원룸보다 시세가 높았지만 세입자를 쉽게 구할 수 있었다

🕎목표를 분명히 하라
가격이 너무 떨어진 오피스텔을 보면 내 집 마련을 위해 공부하다가도 상가를 보게 된다. 왔다갔다하면 시간만 지나가고 좋은 경매 물건을 다 놓치게 된다

🕎정확한 기대 수익을 세워라
경매는 입찰에서 처분 후 수익을 볼 때까지 최소 몇 개월~최대 몇 년이 걸릴 수도 있다. 경매수익률 계산시는 시간, 비용, 위험(명도비용, 유치권, 법정지상권)을 다 감안해 입찰가액을 산정해야 한다

🕎현장탐방의 중요성
👉경사도가 15도 이상 되는 땅은 일반적으로 미래가치가 낮고 형질 변경을 하기 어려워 건물 짓기가 불가능하다.

👉하천, 계곡, 저수지 인근 땅은 피해야 한다. 풍광이 이점이겠지만 각종 자연재해에 노출될 수 있고 땅 주변에 큰 하천이 있다면 물길이 바뀔 수도 있기에 미래 가치가 낮다

👉수령이 30년 이상된 나무가 있으면 형질 변경이 쉽지 않다. 우리나라는 보호수종을 법으로 정해 놓고 있는데 경매 서류에는 나오지 않는다

👉돼지독감, 조류독감등으로 폐사된 가축이 매몰된 땅은 현장을 가야만 확인이 가능하다

👉지적도에 도로가 있는데 현장 답사에서 도로가 없는 경우가 있다. 토지는 길이 없으면 건축인허가를 받을 수 없다.
주위토지통행권, 토지사용승낙, 지역권 설정은 과정이 힘들고 복잡하며
추가 비용이 든다

🕎권리분석의 왕도
투자자(매수자) 중심으로 생각하기
기준권리 이전은 매수자 책임
기준권리 이후는 말소

👉4가지 기준권리
근저당권(저당권)/가압류(압류)/담보가등기/경매개시결정등기

👉기준권리 예외 사례
1순위 근저당권 (3천만)
전입신고 임차인 (2억5천만)
2순위 근저당권 (2억)

위의 물건을 낙찰 받을 시 1순위 근저당권이 경매로 소멸되어 후순위 임차인은 전입신고를 했더라도 대항력을 상실한다

그러나 낙찰 받은 매수인이 대금 납부 전
임차인이 대위변제하면 (채무자의 3천만원 빚을 대신 값아주면) 임차인의 대항력이 소멸하지 않음. 게다가 임차인이 매수인에게 대위변제를 고지할 의무가 없음