'구도심개발특별법' - 서울구도심 확 바꾸는 특별법 추진..한국판 '허드슨야드'

차기 정부에서 서울 구도심 복합개발을 위한 특별법 제정이 추진된다. 복잡한 권리관계와 까다로운 인허가, 환경영향평가 등을 '원스톱'으로 해결하면서 용도지역제에서 탈피해 파격적인 용적률을 허용하는 신개념 개발 방식이 될 전망이다.

녹슨 철도역과 잡초 무성한 공터 부지를 도심주거복합타운으로 조성한 뉴욕 허드슨 야드처럼 서울 사대문 안에 랜드마크를 조성하겠다는 게 대통령직 인수위원회와 국민의힘의 구상이다. 문재인 정부가 공공주도 도심 복합사업인 2·4 대책을 내놨다면 새 정부는 민간 주도로 진행한다는 점도 다르다.

뉴욕허드슨야드

신도시 위주 주택공급 탈피해 구도심에 '직주근접' 복합개발...

'한국판 허드슨 야드' 서울 세운지구에 첫 적용할듯

 

28일 정치권 등에 따르면 인수위는 서울 구도심을 주거복합타운으로 개발하기 위한 특별법 제정을 국민의힘과 논의중인 것으로 확인됐다. 이헌승 국민의힘 의원이 지난 2020년 발의한 '도심 복합개발 추진을 위한 특례법안'이 기본 뼈대가 될 것으로 예상된다. 윤석열 대통령 당선인은 도심 역세권 복합개발을 통해 20만가구를 공급하겠다는 공약을 했다. 특별법은 규제 특례를 적용한 '복합개발혁신지구'를 지정해 수년간 개발이 멈춰선 서울 구도심에 활력을 불어 넣는 방안이 핵심이 될 전망이다.

현재 도심 개발은 3가지 틀로 작동하고 있다.

 

1. 도시정비법상의 관리처분방식

2. 도시개발법상의 환지방식

3. 2·4대책

 

공공주택특별법상의 2·4대책과 도시개발법의 경우 토지수용방식으로 진행돼 개발에 속도를 낼 수 있지만 공공주도로 진행되거나 기존 토지주에 입주권을 줄 수 없다는 점이 한계로 지적된다. 도정법으로는 각종 인허가 절차나 토지주 동의 등을 얻기 어려워 속도감 있는 추진이 쉽지 않다.

국민의힘 관계자는 "낡은 구도심을 획기적으로 개발하고 싶어도 권리관계가 복잡하고 토지주 설득이 어렵다 보니 현 정부에서는 신규 택지 개발 위주로 주택 공급을 해 왔다"며 "특별법은 규제특례를 통해 '원스톱'으로 문제를 해결하고, 직주근접 복합 개발을 하는 내용이 포함될 수 있다"고 말했다.

각종 인허가와 환경영향평가 등을 간소화 하거나 규제 특례를 통해 아예 생략하면서 토지주에게 우선입주권을 주는 내용 등이 특별법에 들어갈 것으로 보인다. 예컨대 재개발·재건축 지역의 학교를 지으려면 교육환경영향평가 규제에 따라 일정 면적 이상의 운동장 부지를 확보해야 하지만 특별법 적용을 받는 구도심 개발지엔 '운동장 없는 학교'도 가능하도록 하겠다는 구상이다.

주거·상업·공업·녹지지역으로 엄격히 구분해 각각 용적률 상한을 적용하고 있는 현행 용도지역제도의 예외 적용 방안도 추진된다. 구도심 복합개발 사업을 하면 파격적인 용적률을 허용해 고밀개발이 가능하도록 하겠다는 구상이다. 녹슨 철도역과 공터를 도심주거복합타운으로 조성한 미국 뉴욕 '허드슨 야드'를 서울 구도심에서 가능하도록 하겠다는 것으로 오세훈 서울시장이 '2040 서울도시기본계획(서울플랜)'을 발표한 세운지구 개발 구상안에 특별법이 첫 적용될 가능성이 높다.

청계천이 관통하는 세운지구는 대지 면적 43만9356㎡로 서울월드컵경기장의 두 배 규모다. 지하철 종로3가역, 을지로3·4가역, 충무로역이 지나는 지하철 교통 요지로 서울 도심의 사대문 안에서 유일하게 대규모 개발이 가능하지만 보존 정책으로 개발이 멈춰 있다 최근 오 시장이 본격적인 개발 계획을 내놓은 바 있다.

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속도붙는 세운 세운지구재개발…상인들, "대체부지와 생업 보장해야"

[22/4/30 경제기사]

 

"더 좋아진다는데, 상인들 갈 자리 마련하고 비용만 충분히 보상하면 흔쾌히 협조하죠."

세운재정비촉진지구(세운지구)의 지지부진했던 정비사업에 속도가 붙으면서 현장에선 낙후된 상권을 되살릴 것이란 기대감이 번지고 있다.

지난 21일 오세훈 서울시장은 이 곳을 방문해 세운상가를 철거하고 녹지를 조성하겠다는 '녹지생태도심 재창조전략'을 발표했다. 종로~퇴계로 일대 44만㎡를 재정비하겠다는 계획이다. 해당 계획대로라면 세운상가를 시작으로 삼풍상가, 대림상가 일대가 허물어진다.

세운상가는 1967년부터 1972년까지 건립돼 60여년간 자리를 지켰다. 총 길이가 약 1km에 달하는 국내 최초 주상복합건물인 세운상가는 조명, 공구, 전자 등을 다루는 다양한 상점들로 채워져 있다.하지만 시간이 흘러 유통 흐름이 바뀌고 시민들의 발길이 줄어들며 점차 슬럼화됐다

그동안 세운상가의 운명은 서울시장이 바뀔 때마다 뒤집혔다. 오 시장은 과거 2006년 재임 당시 세운지구 재개발을 계획했다. 하지만 고(故) 박원순 전 서울시장이 취임하며 '도시재생'으로 정책 방향을 선회했다. 이후 10여년 만에 오 시장이 돌아오면서 세운지구 개발에 재시동을 걸었다.

오 시장은 "세운상가를 보면 피를 토하고 싶은 심정"이라며 "세운상가 위에 올라 종로2가부터 동대문을 내려다보며 분노의 눈물을 흘렸다"며 개발 계획을 다시 마련하겠다고 강조해왔다.

40년간 액자가게를 운영했다는 A씨는 "여기는 이제 흉물이다. 60년 넘어서 건물 전체가 너무 오래됐다"라며 재건축을 반겼다.

반면 수장에 따라 뒤집히는 정책에 피로도를 느끼며 불만을 표하는 상인들도 존재했다. 특히 박 전 시장때 1000억원을 들여 조성된 공중보행로 철거를 두고 우려의 목소리가 나왔다.

45년간 박킹가게를 운영한 B씨는 "세금 1,000억원 들여 공중보행로 이제 막 지어놨는데 허문다는 게 말이 되냐"면서 "다음 지방선거에서 누가 당선될지도 모르는데, 상인들 기죽게 왜 10년 뒤 철거 이야기를 하는지 모르겠다."고 지적했다.

근처에서 조명가게를 운영하는 C씨 역시 "선거철 한 마디에 집값이 요동치고 시장이 엉망이 된다"면서 "정책이 한두번 바뀌나. 그때마다 정작 상인들과 상의 한마디없다"고 불만을 표했다.

그럼에도 세운지구 일대 대부분의 상인들은 세운지구 개발의 필요성을 공감하며 속도감 있는 사업 추진을 기대하고 있다. 다만 생업을 위한 대체부지와 이사 비용 등 손실 보상이 제대로 이뤄져야 한다고 강조했다.

40년간 세운지구에서 금속가공을 한 한대식 세운 5-13 상인연합회장은 "이 곳은 화장실도, 손 씻을 곳도 없이 열악해 재개발 자체를 굳이 반대하는 상인은 별로 없다"면서 "대신 오랫동안 하던 생업을 이어갈 수 있게 근처 대체부지로 옮기도록 해주고, 이사 비용과 그 기간의 손실보상을 지급해 달라는 것"이라고 말했다.

그는 "상인들에겐 생존권이 달린 문제"라며, "이전 같은 방식의 일방적인 재개발은 안 된다. 서로 대화해서 줄건 주고 협조할 건 해야 한다"고 덧붙였다. 세운 5-13 상인회는 구청과 시행사와 함께 협약서를 작성하는 과정 중에 있다.

서울시 중구청 관계자는 "사업시행자와 세입자간 이주로 인한 갈등을 최소화하기 위해 협약을 계획하고 있고, 원치 않는 이주가 없게 중재하고 있다"면서 "아직 시행사 측 사업 계획이 구체적으로 수립되지 않아 정확한 시기는 확답할 수 없다."고 설명했다.

오 시장의 세운지구 재개발 계획이 발표되면서 일대 매수 문의도 늘었다.

세운상가 내 공인중개사무소 대표는 "오 시장 발표 직후 문의 전화가 엄청 왔다"며, "지금 단계적으로 재개발되고 있는 상황"이라고 전했다.

인근의 또 다른 공인중개사무소 대표는 "재개발 인허가 받으려면 정비구역을 묶어서 사야하는데, 그 자체가 힘들기 때문에 실질적인 수요 변동은 없었다"며 "세운상가는 오래돼 철거하는 게 맞지만, 기존 상인들을 어디로 보낼지, 보상을 어떻게 할지가 관건이다"고 말했다.

 

최유빈 머니투데이방송 MTN 기자